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安文娜 – 大律師及公證員32週年

我們非常自豪在我們的律師事務所紀念了又一個的生日,在我們已經豐富的歷史中跨越了一個又一個的里程碑。本月28日我們公司成立了32周年。我們藉此機會感謝我們優秀的合作夥伴團隊以及我們忠誠的客戶對我們成功的無價幫助及支持。

一如既往,我們的律師事務所在當時的專業領導者中屹立不倒,多年來取得了無數的成就和成果,包括今年的生產效率非常高。

事實上,今年已經超過了15000令人印象深刻的數字的客戶數目。

此外,我們還贏得了無數獎項,其中包括著名的International Financial Law Review頒予我們安文娜律師事務所負責人的市場領導者獎,以及Chambers and Partners頒予的頂級律師事務所獎。

另一方面,在展望未來一代律師的同時,我們公司內部也在壯大發展,為我們已經很有能力的律師團隊增添了三名新的實習律師。

一如既往,我們計劃保持與客戶蓬勃發展的專業關係,並繼續提供多年來一直伴隨我們律師事務所名稱的卓越。又一年,又一次淋浴在成功中!

祝我們生日快樂!

澳門土地法:概述及現狀

1. 舊法與新法

現時有大量討論及意見,針對9月2日第10/2013號法律(「新土地法」)不同於7月5日第6/80/M號法律(「舊土地法」)有關租賃批給屆滿之規定。

經比較之下,應能注意到舊土地法與新土地法之間在相關有爭議的內容下有非常微少不同,特別強調在於新土地法第48條第一款規定之臨時批給不可續期。

有鑒於此,經仔細分析舊土地法和新土地法可得知,原先的第55條和現時的第48條皆認為土地臨時批給不可續期,因為續期只適用於確定批給。

而事實上,現時改變的是政府處理此事宜的立場,選擇因期限屆滿而終止批給許可並收回任何其他將來租賃批給。有別於以往,政府之前慣常做法為宣告批給到期屆滿並基於公共利益再次豁免公開招標下再次批給,詳見第20/2006號運輸及工務司司長批示。

此決定最終導致經濟及社會層面完全不合理、災難性及不公平的實際後果,而該等後果肯定並非討論及通過新土地法時立法者之原意。因而最終損害大量法律交易,從而將諸如發展商與上千預約買受人簽署之合同的法律文書之有效性及效力判處死刑,使承批人以及投資人和大眾的信心蕩然無存。

2. 新土地法如何適用

在此問題上,行政當局和澳門法院皆一再澄清,若臨時批給期限屆滿且未轉為確定批給(即在合同規定的(利用)期限內未發展該土地),不論土地是否獲承批人有效利用,不論承批人對沒有發展土地上是否存有過錯,只要期限一過,批給因事實本身將被視為失效。

此主張的觀點係在此等案例中行政長官除宣佈土地租賃之失效外,沒有其他選擇,為了遵守行政合法和法律的安全性及確定性原則。

事實上,上述觀點係基於新土地法的可能性解釋 / 適用,但絕非此立法在初始階段的意圖,亦不符合澳門整體的法律體系。同樣地,上述解釋似乎不符土地租賃制度,且不利於此解釋理應基於的原則之執行,尤其是合法性原則及確保法律交易安全原則之執行。

3. 有其他解釋

經仔細審查新土地法的法律框架,不難發現存在其他可行且更恰當之解釋,儘管該等解釋致使解決此事宜採用不同的教條,然而係更具有利性,可得出更和諧的結果和可產生更齊整且總體上更為公正的法律體系。此等解釋允許土地租賃期限獲合法及正當延長(並非續期)、中止,更重要的是可將臨時批給轉換為確定批給

仔細看看此等不同的解釋:

  1. 將租賃批給視為地上權

    租賃批給土地所衍生的權利範圍首要是有權按照設定憑證所定的用途進行興建、改建工程或保存建造物(參見新土地法第42條)。

    在原先的法律中並未規定向承批人賦予權利以保存建造物,而僅提到進行興建及改建工程之權利,此保存建造物之權利象征著新土地法承認源於租賃批給和地上權之權利的實質之合併。

    另一方面,根據新土地法第41條規定,批給自身受有關合同的條款規範,並以適用的民法作補充規定。

    關於時效,《民法典》規定的地上權制度十分清晰(參見《民法典》第1427條第三款),地上權因未在七年內利用而消滅之情況,適用時效之中止及時效之中斷之規定。

    因此,倘若政府故意阻礙承批人在規定的期限內發展土地,根據《民法典》第313條第二款規定,得中止承批人行使其權利之時效期間。

  2. 作為懲罰性制裁之失效

    另一方面,如選擇不討論臨時批給期限之性質問題(失效/ 時效),同樣應將此事實理解為(不同於澳門法院的現時理解)新土地法將失效制度規定為真正的懲罰性失效, 而舊土地法早已如此規定。因此,鑒於臨時批給之屆滿與未能發展相關,失效始終帶有懲罰性意圖,旨在對由於惰性或疏忽而未能發展土地之承批人作出制裁。

    所以,當由於未能在規定的期限內批給履行發展土地之義務而被提起失效時,須同時確認以下情況:

    1. 租賃批給期限屆滿;
    2. 土地事實上是否獲發展;
    3. 未能實現土地發展;及
    4. 是否因違反對承批人規定的發展條款而造成未能實現土地發展;

    因此,只有當上述所有條件獲滿足時,宣告失效方才具正當性。

  3. 關於條件之觀點

    從不同的觀點出發,同樣應注意到,土地發展自身係土地臨時批給轉為確定批給之一項條件。

    根據《民法典》第268條第二款規定,債權人如在違反善意規則下阻礙土地發展,則視該條件成就。

    現在假設未能發展歸咎於政府決定中止工程並評估發展項目以便批准新的城市規劃,且該批准待決時間超過十年。在此情況下,政府係對樓宇未能建造和土地未能發展之唯一負責人,因為土地發展係批給臨時性質之解除性條件,並且係確定批給之中止性條件。

    因此,在此案例中可認為上述條件因債權人的過錯而不獲滿足,且應視《民法典》第268條第二款的規定獲類推適用。

  4. 延長 / 中止

    最後, 新土地法第103條及第104條規定,如基於不可歸責於承批人且行政長官認為充分的理由未能在指定期限內實現土地利用的必要步驟,則土地利用期限可獲中止或延長。

    有鑒於此,是否能假定上述中止或延長包含批給的時間期限呢?

    新土地法並未作出相反的規定。倘若根據上述規定土地利用期限獲中止一段時間而導致批給期限不可避免被超過,則會發生什麼呢?新土地法第48條的規定是否得無條件適用呢?看起來這係明智的觀點。

    事實上,延長租賃期並不構成續期(延長係自動的且僅得授予嚴格必要的時間),新土地法規定批給批給期限不得超過25年並不必然意味著土地批給總期限(其中可包含中止時間)不可超過25年。如的確存在中止,則租賃期限停頓且因此沒有增加。

4. 結論

儘管不同的法律解決及解釋符合新土地法的思路且實現公正的意願確實存在,但對如此重要的事宜理應仔細分析並為著澳門法律行為的安全及穩定須使其不受爭議。這只有透過千呼萬喚的立法干預方得實現。